Вступ: як сформувався ринок
Після 2014 року фінансова система України пережила масштабне очищення. За 2014–2016 зникло понад 80 банківських установ. Довіра до традиційного сектору похитнулася. Підприємці почали шукати альтернативу.
У 2018 обсяг приватного кредитування під заставу оцінювався приблизно у 3 млрд грн. До 2020 цей показник зріс до 6 млрд. У 2023 цифра перевищила 12 млрд грн. Станом на кінець 2025 ринок наблизився до 18 млрд. Прогноз на 2026 — ще плюс 15–20%.
Цифри вражають. Але головне питання — хто стоїть за цими коштами?
Що означає кредит під заставу від приватного капіталу
Механіка проста. Власник квартири, будинку або офісу передає майно як забезпечення. Інвестор надає фінансування в межах 50–70% від ринкової вартості.
Якщо житло оцінюється у 2 000 000 грн, реально отримати 1 000 000–1 400 000 грн. Строк зазвичай складає 6, 9 або 12 місяців. Іноді договір укладається на 24 місяці.
Головний акцент робиться на ліквідності об’єкта, а не на офіційному доході.
Хто саме надає такі позики в Україні
Ринок не обмежується одним типом кредитора. Серед учасників можна виділити кілька категорій.
Приватні інвестори-фізичні особи
Це люди, які мають вільний капітал від 500 000 до 10 000 000 грн. Часто це підприємці з досвідом понад 10 років. Вони шукають дохідність 20–28% річних замість банківських 15–17%.
У 2024 близько 34% угод укладалися саме з такими кредиторами. Середній чек становив 1 100 000 грн.
Один бізнесмен із Києва у 2023 році розмістив 5 000 000 грн у 4 різні позики. Середня ставка — 23%. За 12 місяців прибуток перевищив 1 000 000 грн.
Інвестиційні компанії та фонди
Деякі структури спеціалізуються на заставному фінансуванні. Їхній портфель може становити 30–150 млн грн.
У 2025 близько 40% ринку контролювали саме такі організації. Середній розмір угоди у них дорівнював 1 500 000 грн.
Подібні компанії мають аналітичні відділи, юристів і власну службу оцінки. Рішення приймається за 24–72 години.
Платформи P2P та онлайн-сервіси
З 2020 року в Україні почали активно розвиватися цифрові платформи. Вони з’єднують позичальників та інвесторів.
У 2024 через такі системи було профінансовано понад 2 300 угод. Середня сума складала 950 000 грн. До 2026 очікується, що частка онлайн-формату перевищить 55%.
Цифровізація дозволяє скоротити час розгляду до 48 годин.
Бізнесмени, які диверсифікують капітал
Після 2022 багато підприємців почали шукати способи захисту грошей від інфляції. За даними 2023 року, рівень зростання цін становив понад 26%.
Розміщення коштів під заставу дає дохідність 22–25%. Це перевищує депозитні ставки.
Часто інвестор розподіляє 3 000 000 грн на 3 різні угоди по 1 000 000 грн кожна. Такий підхід зменшує ризик.
Походження коштів: звідки ресурс
Фінансування формується з різних джерел:
- Прибуток від бізнесу
- Продаж нерухомості
- Дивіденди за 2022–2025 роки
- Заощадження в іноземній валюті
- Повернення старих позик
За оцінками 2025 року, середній інвестор працював із сумою 2 500 000–7 000 000 грн.
Які об’єкти приймають у забезпечення
Найчастіше це:
- Квартири площею 35–120 м²
- Приватні будинки 100–250 м²
- Офіси 50–200 м²
- Комерційні приміщення
У Києві середня вартість квадратного метра у 2024 становила 52 000 грн. У Львові — 38 000 грн. В Одесі — близько 35 000 грн.
Фінансування зазвичай складає 60% від оцінки.
Як перевіряють позичальника
Інвестор аналізує:
- Правовстановлюючі документи
- Наявність обтяжень
- Судові рішення за останні 3 роки
- Стан майна
Рішення приймається швидше, ніж у банку. Середній термін — 2 дні.
Типові суми та строки 2023–2026
У 2023 середній розмір позики дорівнював 1 200 000 грн.
У 2024 — 1 350 000 грн.
У 2025 — 1 500 000 грн.
Прогноз на 2026 — близько 1 600 000 грн.
Найпопулярніший строк — 12 місяців. Частка угод на 6 місяців становить приблизно 28%.
Відсоткові ставки та прибутковість
У 2023 показник коливався між 22–28%.
У 2024 — 20–26%.
У 2025 — 21–27%.
Якщо інвестор надає 2 000 000 грн під 24% на 12 місяців, очікуваний дохід становить 480 000 грн.
Переваги для позичальника
- Швидкість оформлення
- Мінімум довідок
- Гнучкість переговорів
- Можливість дострокового погашення
У 2025 році 43% клієнтів звернулися через терміновість.
Потенційні ризики
Рівень прострочок у 2023 становив 7%. У 2024 — 8%. У 2025 — 9%.
Найбільший ризик — втрата заставного об’єкта при невиконанні зобов’язань.
Як формується прибутковість інвестора: детальна математика
Багатьох цікавить не лише хто надає фінансування, а й як саме рахують прибуток. Уявімо просту модель. Інвестор вкладає 3 000 000 грн у 3 угоди по 1 000 000 грн кожна. Середня ставка у 2025 році становить 24% річних. Якщо всі договори закриті вчасно через 12 місяців, дохід складе приблизно 720 000 грн.
Тепер додамо диверсифікацію строків. Перша позика на 6 місяців під 23%, друга на 9 місяців під 25%, третя на 12 місяців під 22%. Сумарний фінансовий результат може перевищити 700 000 грн за рік навіть із перерозміщенням коштів після закриття короткої угоди.
У 2023 середній інвестор працював із 2–4 договорами одночасно. До 2026 ця цифра зросла до 5–7 позицій у портфелі. Розподіл ризику став стандартом. Навіть 1% різниці у ставці при сумі 5 000 000 грн означає додаткові 50 000 грн доходу щороку.
Такі розрахунки пояснюють, чому приватний сектор приваблює капітал швидше, ніж депозитні програми з показником 16–18%.
Географія приватного кредитування: де активність найвища
Регіональна структура має свої особливості. Київ у 2024 році формував приблизно 38% всіх угод. Львівська область займала близько 14%. Дніпропетровський регіон — 11%. Одеська область — 9%.
Середня вартість квадратного метра у столиці перевищувала 52 000 грн. У Львові показник тримався на рівні 38 000 грн. Дніпро демонстрував близько 32 000 грн. Харків у 2025 мав приблизно 28 000 грн.
Активність залежить від ліквідності ринку. Там, де швидше продається майно, інвестор почувається впевненіше. У Києві середній термін реалізації квартири у 2024 складав 60–90 днів. У регіонах цей показник міг сягати 120–180 днів.
Як обирають об’єкти для фінансування: критерії ліквідності
Приватний кредитор оцінює не лише площу. Важливими факторами є:
- Рік побудови будинку (оптимально після 2000)
- Стан комунікацій
- Наявність ремонту
- Транспортна доступність
- Поверховість
Квартира 50 м² у новобудові 2018 року вартістю 2 400 000 грн отримає фінансування до 1 440 000 грн при коефіцієнті 60%. Старий фонд 1965 року може отримати лише 50% від оцінки.
Роль приватного фінансування у запуску бізнес-ідей
Багато підприємців використовують заставні позики як стартовий ресурс. Наприклад, у 2024 році підприємець із Вінниці залучив 1 300 000 грн під 22% на 12 місяців, щоб відкрити виробничий проект з переробки агропродукції. Через 10 місяців виручка досягла 3 800 000 грн, а чистий прибуток перевищив 640 000 грн.
Подібні історії трапляються часто. Короткий строк фінансування дозволяє швидко запустити новий напрям. Якщо маржинальність бізнесу становить 30–40%, ставка 23–25% виглядає прийнятною.
У 2023–2025 роках близько 46% позичальників спрямовували отримані кошти саме на розвиток власної справи. Інші 28% вкладали у купівлю нерухомості з дисконтом 10–15%. Решта використовували ресурси для рефінансування старих боргів.
Реальні кейси
Київ, 2023: квартира 70 м² вартістю 3 500 000 грн. Позика 1 800 000 грн під 23% на 9 місяців. Прибуток від бізнесу — 600 000 грн.
Львів, 2024: будинок 150 м² оцінено у 4 000 000 грн. Фінансування 2 000 000 грн на 12 місяців під 22%.
Дніпро, 2025: офіс 90 м² вартістю 2 700 000 грн. Позика 1 400 000 грн на 6 місяців під 25%.
Юридичний захист
Договір посвідчується нотаріально. Вартість послуг у 2025 — 8 000–15 000 грн.
Запис про обтяження вноситься до державного реєстру. Позичальник зберігає право користування.
Тренди 2026 року
Очікується зростання цифрових угод до 60%. Частка комерційної нерухомості може зрости з 25% до 33%. Середній портфель великої компанії перевищить 200 млн грн.
Ринок стає більш структурованим. З’являються внутрішні рейтинги інвесторів.
Висновки
Кредити під заставу нерухомості від приватного капіталу надають різні гравці: фізичні особи, компанії, фонди, онлайн-платформи. Кожен має свою модель роботи та рівень ризику.
За період 2018–2026 сегмент збільшився майже у 6 разів. Попит формують підприємці, інвестори та власники активів.
Швидкість, гнучкість і готовність приймати нестандартні рішення роблять цей інструмент популярним. Грамотний підхід, уважність до деталей і реалістичний фінансовий план перетворюють заставне фінансування на ефективний механізм розвитку капіталу.
